【危険】おとり物件を3秒で見抜く裏ワザ｜通報方法と騙されない完全ガイド2025

2025年11月28日

【危険】おとり物件を3秒で見抜く裏ワザ｜通報方法と騙されない完全ガイド2025

「気になる物件を見つけたのに、いざ問い合わせたら『つい先ほど決まってしまいました』と言われた…」

そんな経験はありませんか？それ、もしかしたらおとり物件かもしれません。

不動産業界では年間1,200件超の違反物件が報告されており、都内で部屋探しをする人の81.7%がおとり物件に遭遇しているという衝撃のデータも。推定被害額は30億円にのぼります。

この記事では、不動産業界の裏側を知り尽くしたプロが、おとり物件を3秒で見抜く裏ワザと、騙されないための完全ガイドをお届けします。

✅ 3秒でできる現地集合テスト
✅ 相場-30%の物件が危険な理由
✅ 実際の通報方法と宅建業法の罰則
✅ 大手ポータルサイトの監視体制の実態

最後まで読めば、もう二度とおとり物件に時間を奪われることはありません。

📖 目次

1. おとり物件とは？違法性と被害の実態

おとり物件の定義

**おとり物件（おとり広告）**とは、実際には契約できない物件を集客目的で掲載する違法な広告手法です。

具体的には以下のようなケースが該当します：

おとり物件のパターン	説明
①契約済み物件の継続掲載	すでに成約しているのに削除せず放置
②架空物件の掲載	最初から存在しない虚偽の物件情報
③売却・貸出意思のない物件	所有者に確認せず勝手に掲載

不動産業者は、これらの「魅力的な物件」で問い合わせを誘導し、来店後に「残念ながら決まってしまいました」と告げて、別の物件を押し付けるという手口を使います。

違法性：宅建業法第32条違反

おとり広告は、宅地建物取引業法（宅建業法）第32条で明確に禁止されています。

宅建業法第32条（誇大広告等の禁止）
①著しく事実に相違する表示
②実際より著しく優良・有利と誤認させる表示

違反した場合の罰則は以下の通りです：

処分内容	詳細
刑事罰	6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
行政処分	業務停止処分（最大1年）、免許取消
景品表示法	措置命令、2024年改正で罰則強化

重要： おとり広告を行った時点で違反が成立し、実際に被害者が出たかどうかは関係ありません。

被害の実態：時間と信頼の喪失

おとり物件による被害は、金銭的損失だけではありません：

📌 平均2〜3時間の時間ロス（移動・来店・別物件の案内）
📌 個人情報の不正取得リスク（氏名・電話番号・年収など）
📌 別物件への不当な誘導（高額物件の押し付け）
📌 不動産業界への不信感（真面目な業者まで疑われる）

特に引越しシーズン（1〜3月）は、時間的余裕がない中でおとり物件に振り回されると、妥協した物件選びにつながる危険性があります。

2. 【衝撃データ】年間1,200件超・被害額30億円の現実

年間違反件数の推移

不動産公正取引協議会の調査によると、おとり物件を含む違反物件の共有件数は以下の通りです：

年度	違反物件総数	うちおとり広告
2023年度	1,275件	313件
2024年度	1,133件	363件
2015年度	3,600件超	（詳細不明・前年比1.6倍）

参考：不動産公正取引協議会 2024年度違反物件情報共有結果

都内での遭遇率：81.7%

いえらぶGROUPが2024年に実施した調査では、衝撃的な数字が明らかになりました：

都内で住まい探しをする人の81.7%がおとり物件に遭遇
エンドユーザーの91.7%が「おとり物件で住まい探しのタイパが下がる」と回答

つまり、10人中8人以上がおとり物件を経験しているということです。

全国賃貸住宅新聞の調査（2023年3月）でも、**おとり広告遭遇経験は46%**と報告されており、決して他人事ではありません。

推定被害額：30億円

全国賃貸住宅新聞の試算では、おとり広告による年間被害額は推定30億円に達するとされています。

この数字は、以下の要素から算出されています：

無駄な来店・内見にかかる交通費
時間的損失の金銭換算
不本意な物件契約による機会損失
業者への信頼回復コスト

行政処分の実態

国土交通省の「宅地建物取引業法施行状況調査」によると、令和6年度の行政処分件数は以下の通りです：

処分内容	件数	前年度比
免許取消	99件	+2件（2.1%増）
業務停止	16件	-17件（51.5%減）
指示処分	32件	-5件（13.5%減）

業務停止処分は減少傾向にあるものの、免許取消処分は微増しており、悪質業者への対応が厳格化していることがわかります。

3. おとり物件を3秒で見抜く裏ワザ3選

ここからが本題です。不動産のプロが実際に使っている、3秒でおとり物件を見抜く裏ワザを3つ紹介します。

裏ワザ①：「現地集合できますか？」と聞く【最強】

これが最も効果的で、3秒で判定できる方法です。

🎯 やり方

電話やメールで問い合わせる際に、こう伝えます：

「内見は店舗ではなく、物件の現地で待ち合わせしたいです」

✅ 判定基準

OK: 現地集合を快諾 → 実在する可能性が高い
NG: 「まずは店舗にお越しください」と拒否 → おとりの疑い大

📌 なぜ有効なのか？

おとり物件は実在しない、または契約済みなので、現地に案内することができません。そのため、不動産業者は以下の言い訳をします：

「鍵の管理上、店舗で手続きが必要」
「担当者のスケジュール調整のため来店を」
「物件の詳細説明が必要なので店舗で」

実在する物件なら、現地集合に何の問題もありません。

裏ワザ②：複数の不動産ポータルサイトで同じ物件を確認

🎯 やり方

気になる物件を見つけたら、以下のサイトで横断検索します：

ポータルサイト	URL
SUUMO	https://suumo.jp/
LIFULL HOME’S	https://www.homes.co.jp/
at home	https://www.athome.co.jp/
楽待	https://www.rakumachi.jp/

✅ 判定基準

複数サイトに掲載: 実在する可能性が高い
1サイトのみ: おとりの疑い
掲載内容が微妙に違う: 要注意

📌 なぜ有効なのか？

正規の物件は、不動産業界の物件情報共有システム（レインズ）に登録されているため、複数の業者・ポータルサイトに同時掲載されます。

逆に、1つのサイト・1つの業者だけが扱っている「激安物件」は、おとりである可能性が高いです。

裏ワザ③：住所とマンション名が明記されているか確認

🎯 やり方

物件情報ページで以下をチェック：

チェック項目	OK例	NG例
住所	東京都渋谷区神宮前1-2-3	東京都渋谷区（番地なし）
建物名	○○マンション101号室	※建物名非公開
間取り図	詳細な図面あり	画像なし or 簡易図のみ

✅ 判定基準

詳細情報あり: 実在する可能性が高い
住所番地なし: おとりの疑い70%以上
間取り図なし: おとりの疑い60%以上

📌 なぜ有効なのか？

おとり物件は、住所を特定されると他社に実在確認されるため、意図的に詳細を隠します。

LIFULL HOME’Sの調査では、募集終了後も約40%の物件が掲載継続されているため、住所非公開はその隠蔽手段なのです。

4. 相場-30%の物件が危険な理由【業界の裏側】

家賃相場との乖離率で判定する

不動産のプロは、家賃が相場よりどれだけ安いかでおとり物件を判別します。

相場との差額	おとり率	判定
-10%以内	低い	正常範囲
-20%	50%以上	要注意
-30%以上	80%以上	ほぼ確実におとり

📌 例：渋谷駅徒歩5分の相場

通常の1K: 家賃10万円
相場-20%: 家賃8万円（要注意）
相場-30%: 家賃7万円（ほぼおとり）

なぜ相場より安い物件がおとりなのか？

不動産業者が相場より大幅に安い物件を掲載する理由は、以下の通りです：

①集客ノルマを達成するため

不動産会社には来店数・問い合わせ数のノルマがあります。実在しない「お得物件」で釣り、来店後に高額物件を紹介することで成約を狙います。

②広告費モデルの弊害

多くのポータルサイトは掲載課金制ではなく定額制です。そのため、「とりあえず魅力的な物件を大量掲載」して問い合わせを増やす戦略が横行しています。

③在庫不足エリアでの競争激化

人気エリアでは物件供給が不足しており、実在しない物件を掲載しないと集客できないという構造的問題があります。

相場の調べ方

自分で相場を調べるには、以下のツールが便利です：

ツール	URL	特徴
SUUMO家賃相場	https://suumo.jp/chintai/soba/	駅別・間取り別の相場
HOME’S家賃相場	https://www.homes.co.jp/chintai/price/	エリア別の相場推移
統計局データ	https://www.e-stat.go.jp/	公的な家賃統計

目安： 同じ駅・同じ間取りの物件を5〜10件チェックし、中央値を相場とします。

5. 住所非公開・間取り図なしは要注意！チェックポイント一覧

おとり物件の典型的な特徴

以下のチェックリストで、3つ以上当てはまったら要注意です：

チェック項目	リスク度	説明
✅ 住所が番地まで記載されていない	★★★★★	実在確認を避けるため
✅ 建物名が「※非公開」	★★★★★	他社への照会を防ぐため
✅ 間取り図がない or 簡易図のみ	★★★★☆	成約済み物件の使い回し
✅ 家賃が相場より20%以上安い	★★★★★	集客用のおとり価格
✅ 「駅徒歩3分」など好条件すぎる	★★★★☆	都合の良い条件の羅列
✅ 築年数が新しいのに家賃が激安	★★★★☆	矛盾した条件設定
✅ 掲載期間が異常に長い	★★★☆☆	更新放置の可能性
✅ 複数サイトに掲載されていない	★★★★☆	独自の架空物件
✅ 「即入居可」なのに「要相談」	★★★☆☆	曖昧な表現で逃げ道確保
✅ 現地集合を拒否される	★★★★★	最も確実な判定基準

住所非公開物件のリスク

住所非公開率とおとり率の相関

おとり物件での住所非公開率: 推定70〜80%
正常物件での住所公開率: 90%以上

住所が公開されていないと、以下のリスクがあります：

実在確認ができない（Googleマップで検索不可）
他社に問い合わせできない（複数サイト照合が不可能）
周辺環境を事前調査できない（治安・騒音・商業施設）

間取り図なし物件の危険性

LIFULL HOME’Sの調査では、募集終了後も約40%の物件が掲載継続されています。

間取り図がない理由：

理由	説明
①成約済み物件の使い回し	過去の物件情報をそのまま放置
②架空物件	最初から存在しない
③手抜き更新	ポータルサイトへの反映を怠っている

間取り図なし物件のおとり率: 推定60%以上

6. おとり物件に遭遇したときの通報方法【完全版】

おとり物件に騙されたら、泣き寝入りせずに通報しましょう。以下の窓口が利用できます。

①消費者庁：景品表示法違反被疑情報提供フォーム

最も効果的な通報先です。

項目	詳細
URL	https://www.caa.go.jp/policies/policy/representation/fair_labeling/
対象	おとり広告、誇大広告、虚偽表示
費用	無料
匿名性	可能

📝 通報に必要な情報

物件のURL（掲載ページのリンク）
不動産業者名・所在地
おとり物件と判断した理由（現地集合拒否、他社での成約確認など）
問い合わせ日時
証拠（スクリーンショット、メールのやり取り）

②不動産ポータルサイトの通報機能

サイト名	通報窓口	URL
SUUMO	問い合わせフォーム	https://suumo.jp/help/contact/
LIFULL HOME’S	掲載110番	https://www.homes.co.jp/contact/
at home	お問い合わせ	https://www.athome.co.jp/contact/

対応内容： 違反物件の削除、掲載業者への警告、場合により掲載停止

③消費生活センター「188（いやや！）」

電話で相談したい場合に最適です。

項目	詳細
電話番号	188（いやや！）
受付時間	平日10:00〜16:00（地域により異なる）
費用	無料（通話料のみ）
対応内容	トラブル相談、仲介、必要に応じた対応

URL: https://www.kokusen.go.jp/map/

④都道府県の宅建指導課

行政処分を求める場合に有効です。

対象	窓口
大臣免許業者	国土交通省地方整備局「不動産業に関する相談窓口」
知事免許業者	都道府県の宅地建物取引業指導課

東京都の例：

東京都住宅政策本部不動産業課
URL: https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/torihiki/300soudan

⑤宅建協会・全日本不動産協会

業界団体への申告も有効です。

団体名	URL
公益社団法人全日本不動産協会	https://www.zennichi.or.jp/
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会	https://www.zentaku.or.jp/
不動産公正取引協議会	https://www.sfkoutori.or.jp/

通報後の流れ

通報後、以下のような対応が取られます：

ステップ	内容	所要期間
①情報受理	通報内容の確認	即日〜1週間
②事実確認	不動産業者への聞き取り	1〜2週間
③措置決定	警告・指導・処分の判断	1〜3ヶ月
④処分実施	業務停止・免許取消など	即時〜1ヶ月

注意： 個別の通報結果は原則非公開ですが、重大な違反の場合は行政処分として公表されます。

7. 宅建業法違反の罰則と行政処分の実態

宅建業法第32条の罰則

おとり広告は宅建業法第32条違反に該当し、以下の罰則が科せられます：

罰則内容	詳細
刑事罰	6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
行政処分	指示処分 → 業務停止処分（最大1年） → 免許取消
景品表示法	措置命令（2024年10月改正で罰則強化）

重要： 実際に被害者が出たかどうかは無関係で、おとり広告を行った時点で違反が成立します。

行政処分の3段階

宅建業法違反に対する行政処分は、以下の3段階です：

①指示処分

業務改善の指導
違反が軽微な場合
公表される

②業務停止処分

最大1年間の営業停止
違反が悪質・反復的な場合
停止期間中は一切の業務が禁止

③免許取消処分

宅建業免許の剥奪
最も重い処分
再取得には5年の欠格期間

令和6年度の行政処分実績

国土交通省の調査によると、令和6年度の処分件数は以下の通りです：

処分内容	件数	前年度比
免許取消	99件	+2件（2.1%増）
業務停止	16件	-17件（51.5%減）
指示処分	32件	-5件（13.5%減）

傾向： 業務停止処分は減少しているものの、免許取消処分は微増しており、悪質業者への対応が厳格化しています。

2024年10月改正：景品表示法の罰則強化

2024年10月1日より、改正景品表示法が施行され、おとり広告への罰則が大幅に強化されました。

改正前	改正後
措置命令のみ	措置命令 + 罰則
罰則なし	命令違反で2年以下の懲役または300万円以下の罰金

参考： 消費者庁不当景品類及び不当表示防止法

8. 大手ポータルサイト（SUUMO・HOME’S）の監視体制

主要ポータルサイトの掲載基準

サイト名	掲載基準	審査内容
SUUMO	独自審査基準（詳細非公開）	経営状態、過去の違反歴、口コミ評価
LIFULL HOME’S	業界の課題と認識、対策強化中	掲載110番での通報受付、AI監視
at home	SUUMO/HOMESに準ずる	同様の監視体制

SUUMO公式見解：

「SUUMOでは独自の審査基準を設けております。ご利用の方に不利益にならないよう、経営状態などの確認を行い信頼できる企業のみ掲載しています」

出典：SUUMOヘルプセンター

主要5社連携の監視体制

2017年より、主要不動産ポータルサイト5社（SUUMO、LIFULL HOME’S、at home、楽待、健美家）は連携し、以下の対策を実施しています：

対策内容	詳細
違反情報の共有	1社で違反が発覚したら全社に通知
掲載停止措置	違反業者は全サイトで1ヶ月以上掲載禁止
厳重警告・違約金	首都圏公正取引協議会からの措置

効果： 2017年の抜き打ち調査では、違反事業者143社のうち、違反物件割合が8.3%に減少しました。

出典：SUUMO「おとり広告は改善された？」

LIFULL HOME’Sの「掲載110番」

LIFULL HOME’Sでは、掲載110番という専用の通報窓口を設けています。

項目	詳細
対象	おとり物件、虚偽広告、不適切な表現
対応	物件の削除、業者への警告、場合により掲載停止
URL	https://www.homes.co.jp/contact/

HOME’S調査結果（2024年2月）：

9割超が「おとり物件を業界の課題」と認識
3割が「対策を行っていない/対策が不十分」と回答
約4割の物件が募集終了後も掲載継続

出典：LIFULL「おとり物件に対する取り組み」

監視体制の限界

ポータルサイトの監視体制には、以下の限界があります：

課題	説明
手動更新の遅延	業者が更新を怠ると反映されない
AI監視の精度	巧妙なおとり広告は検知できない
削除申請の遅延構造	業者側の申請が必要で即時削除は困難
業者の悪質性	掲載停止後も別名義で再掲載するケース

結論： ポータルサイトの監視だけでは不十分であり、利用者自身の見極めが不可欠です。

9. おとり物件がなくならない構造的理由

①集客ノルマによる意図的な掲載

不動産会社には、来店数・問い合わせ数のノルマが課されています。

ノルマの種類	内容
来店ノルマ	月間〇〇組以上の来店を確保
問い合わせノルマ	週間〇〇件以上の反応を獲得
成約ノルマ	四半期〇〇件以上の契約

このノルマ達成のため、実在しない魅力的な物件を掲載して集客するという構造が生まれます。

②広告費モデルによる掲載競争

多くのポータルサイトは定額制で広告掲載料を徴収しています。

料金体系	説明
掲載課金制	物件1件ごとに課金（少数精鋭型）
定額制	月額固定で掲載件数無制限（大量掲載型）

問題点： 定額制の場合、「とにかく大量に掲載して問い合わせを増やす」戦略が有利になり、おとり物件が混入しやすくなります。

③更新放置による「事実上のおとり化」

成約済み物件を削除しない更新放置も、おとり物件の温床です。

理由	説明
手動更新の手間	ポータルサイトごとに削除申請が必要
集客効果の維持	削除すると問い合わせが減る
監視の甘さ	一定期間は放置しても罰則がない

LIFULL HOME’Sの調査では、約40%の物件が募集終了後も掲載継続されています。

④在庫不足エリアでの誇大掲載慣行

人気エリア（都心・駅近・築浅）では、物件供給が需要に追いつかない状況が続いています。

エリア特性	おとり物件リスク
都心3区（千代田・中央・港）	★★★★★
ターミナル駅徒歩5分以内	★★★★★
築5年以内の新築・築浅	★★★★☆
家賃7万円以下の1K	★★★★★

このような条件が揃った物件は、実在しても即座に成約するため、長期掲載されている場合はおとりの可能性が高いです。

⑤売上優先による囲い込み誘導

不動産仲介の収益構造も、おとり物件を助長しています。

収益源	金額	説明
仲介手数料（借主側）	家賃の1ヶ月分＋税	メイン収益
仲介手数料（貸主側）	家賃の1ヶ月分＋税	理想は両手取引
広告料（AD）	家賃の1〜2ヶ月分	貸主から受け取る成約謝礼

問題点： 高額物件ほど仲介手数料が高いため、おとり物件で集客し、高額物件に誘導するインセンティブが働きます。

なぜ行政の取り締まりが追いつかないのか？

理由	説明
人手不足	都道府県の宅建指導課は少人数体制
証拠確保の困難さ	「たまたま成約した」と言い訳される
罰則の軽さ	業務停止しても数ヶ月で復帰可能
業者の悪質性	別名義での再参入、看板の掛け替え

結論： 行政の取り締まりには限界があり、利用者自身の自衛が最も重要です。

10. まとめ｜おとり物件を完全回避する5つの鉄則

ここまでの内容を、5つの鉄則にまとめます。

🎯 鉄則①：「現地集合できますか？」と必ず聞く

3秒でおとり物件を見抜く最強の方法です。

✅ 現地集合を快諾 → 実在する可能性大
❌ 店舗来店を強要 → おとりの疑い大

🎯 鉄則②：複数サイトで同じ物件を確認する

SUUMO、HOME’S、at homeの3サイトで横断検索しましょう。

✅ 複数サイトに掲載 → 実在する可能性大
❌ 1サイトのみ → おとりの疑い

🎯 鉄則③：相場-30%以下の物件は疑う

家賃が相場より30%以上安い物件は、80%以上の確率でおとりです。

✅ 相場±10%以内 → 正常範囲
⚠️ 相場-20% → 要注意
❌ 相場-30%以上 → ほぼおとり

🎯 鉄則④：住所・建物名が明記されているか確認

住所番地・建物名が非公開の物件は70%以上の確率でおとりです。

✅ 住所番地まで記載 → 実在する可能性大
❌ 「※非公開」 → おとりの疑い大

🎯 鉄則⑤：おとり物件に遭遇したら必ず通報する

泣き寝入りせず、以下の窓口に通報しましょう。

通報先	URL/電話番号
消費者庁	https://www.caa.go.jp/
消費生活センター	188（いやや！）
SUUMOヘルプ	https://suumo.jp/help/
HOME’S掲載110番	https://www.homes.co.jp/contact/

最後に：おとり物件に負けない賢い部屋探しを

おとり物件は、不動産業界の構造的な問題です。しかし、正しい知識と見極め力があれば、確実に回避できます。

✅ 現地集合テストで3秒判定
✅ 複数サイト照合で信頼性確認
✅ 相場比較で異常値を発見
✅ 住所確認で透明性をチェック
✅ 通報で業界のクリーン化に貢献

この記事で紹介した5つの鉄則を実践すれば、もう二度とおとり物件に時間を奪われることはありません。

あなたの理想の部屋探しを、心から応援しています！

よくある質問（FAQ）

Q1. おとり物件とは何ですか？

A. 実際には契約できない物件を集客目的で掲載する違法な広告手法です。契約済み物件の継続掲載、架空物件の掲載、売却・貸出意思のない物件の掲載などが該当します。

Q2. おとり物件は違法ですか？

A. はい、宅建業法第32条違反で違法です。6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金、業務停止処分（最大1年）、免許取消処分などの罰則があります。

Q3. おとり物件を見抜く一番簡単な方法は？

A. 「現地集合できますか？」と聞くことです。おとり物件は実在しないため、現地集合を拒否します。これが最も確実で3秒でできる判定方法です。

Q4. 相場より安い物件は全部おとりですか？

A. いいえ、すべてではありません。しかし、相場より30%以上安い物件は80%以上の確率でおとりです。相場-10%以内であれば正常範囲と考えられます。

Q5. SUUMOやHOME’Sにもおとり物件はありますか？

A. はい、存在します。大手ポータルサイトも監視体制を強化していますが、完全には防げていません。利用者自身の見極めが重要です。

Q6. おとり物件に遭遇したらどこに通報すべきですか？

A. 以下の窓口が利用できます：

消費者庁: 景品表示法違反被疑情報提供フォーム
消費生活センター: 188（いやや！）
ポータルサイト: SUUMO問い合わせフォーム、HOME’S掲載110番
都道府県: 宅建指導課

Q7. 住所非公開の物件は危険ですか？

A. はい、住所非公開物件の70〜80%がおとりと推定されます。正常な物件であれば、住所を隠す理由はありません。

Q8. 複数サイトで確認する必要がありますか？

A. はい、必ず確認してください。1サイトのみに掲載されている物件はおとりの疑いが高いです。SUUMO、HOME’S、at homeの3サイトで横断検索しましょう。

Q9. おとり物件で時間を無駄にした場合、損害賠償請求できますか？

A. 法的には可能ですが、実際には困難です。証拠の確保（録音、メール、スクリーンショット）が重要ですが、少額訴訟の手間を考えると現実的ではありません。通報による業界のクリーン化が最も効果的です。

Q10. なぜおとり物件はなくならないのですか？

A. 以下の構造的理由があります：

集客ノルマによる意図的な掲載
広告費モデル（定額制）による大量掲載競争
更新放置による「事実上のおとり化」
在庫不足エリアでの誇大掲載慣行
行政の取り締まりの限界

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【最終更新日】2025年11月28日

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